Rendity insolvent, Bergfürst in Liquidation: Was hinter der Krise im Immobilien-Crowdfunding steckt

Was genau passiert ist: Die Fälle im Überblick

Die Ereignisse der vergangenen Monate betreffen Plattformen mit sehr unterschiedlichen Geschäftsmodellen – von reinen Immobilien-Vermittlern bis zu Dachplattformen für Start-up- und Mittelstandsfinanzierungen. Gemeinsam ist ihnen, dass sich das Neugeschäft deutlich abgeschwächt hat, während die Zahl der Projekte mit Zahlungsproblemen gestiegen ist.

Rendity: Vom Marktführer in Österreich zum Konkurs

Rendity war eine österreichische Plattform für Immobilien-Fundings und zählte nach eigenen Angaben rund 38.000 Anleger. Im Frühjahr 2026 stellte das Unternehmen den Betrieb ein. Anleger hatten bis Ende Mai 2026 Zeit, Guthaben vom Verrechnungskonto auf ihr eigenes Bankkonto zu übertragen und ihre Unterlagen herunterzuladen.

Über die frühere Betreibergesellschaft – früher Rendity GmbH, heute Bojti Crowd Eins GmbH – eröffnete das Handelsgericht Wien am 14.09.2026 ein Konkursverfahren (Az. 4 S 105/26g). Bereits am 11.09.2026 war die Rendity Deutschland GmbH aus dem Handelsregister gelöscht worden. Ein Hamburger Anlegeranwalt äußerte sich darüber überrascht, weil aus seiner Sicht noch Forderungen von Anlegern gegen diese Gesellschaft bestehen.

Die Probleme zeichneten sich länger ab. In einer Auswertung der Stiftung Warentest mit Zahlen aus dem Herbst 2024 liefen gut 40 % von 166 Rendity-Fundings nicht wie geplant – etwa wegen Insolvenzen oder Verzögerungen. Nach aktuellem Stand gilt das für gut die Hälfte. Unter den Immobilien-Plattformen wies nur Dagobertinvest eine vergleichbar hohe Quote auf (ebenfalls gut die Hälfte). Im Februar 2026 räumte Rendity ein, Darlehensnehmer nur noch begrenzt zur Rückzahlung fälliger Beträge und zur Übermittlung von Informationen bewegen zu können.

Zur Einordnung gehört auch: Nicht jedes Projekt ist verloren. Ein 2023 vermitteltes Funding für ein Eckhaus in Berlin-Schöneberg wurde nach einigen Wochen Zinsverzug vollständig zurückgezahlt. Rechtlich ist die Lage unübersichtlich: Eine Interessengemeinschaft von Rendity-Anlegern klagt in Deutschland und Österreich. Rund ein Dutzend Verfahren gegen Rendity sind wegen des Konkurses ausgesetzt, Klagen gegen die Geschäftsführer laufen weiter. Ansprüche sollen zusätzlich im Insolvenzverfahren angemeldet werden.

Bergfürst: Liquidation eines deutschen Pioniers

Die Berliner Plattform Bergfürst gehörte zu den ersten und größeren Anbietern für Immobilien-Crowdinvesting in Deutschland. Seit dem 01.10.2026 firmiert das Unternehmen als „Bergfürst AG i. L.“ (in Liquidation). Laufende Fundings werden weiter verwaltet. Projekte in Verzug und in der Verwertung betreut weiterhin die Sicherheitentreuhänderin THV 1 Berlin GmbH, die Sicherheiten für die Anleger hält und im Krisenfall verwertet.

Für Anleger fallen jedoch wichtige Funktionen weg: der Handelsplatz für Anteile, Newsletter und Produktinformationen. Neue Freistellungsaufträge sind nicht mehr möglich, erreichbar ist die Gesellschaft nur noch eingeschränkt per E-Mail. Bereits im Januar 2024 hatte die Stiftung Warentest über einen Interessenkonflikt berichtet: Der Bergfürst-Chef hatte bei einem Projekt eigene wirtschaftliche Interessen, die über die reine Vermittlerrolle hinausgingen. Ein Pluspunkt für Anleger: Bei Projekten in Verzug ermöglicht Bergfürst im Kundenbereich einen Forderungsverzicht, um Verluste steuerlich nutzbar zu machen.

GreenVesting: Schluss zum 30. November

GreenVesting vermittelte Investments in nachhaltige Projekte. Die Plattform stellt ihr aktives Geschäft zum 30.11.2026 ein; danach besteht kein Zugriff mehr auf die Kundenkonten. Laufende Projekte werden weiter abgewickelt, Zahlungen erfolgen über den Treuhänder Secupay AG oder direkt durch die Unternehmen. Anleger sollten ihre Unterlagen deshalb vor diesem Datum vollständig sichern.

OneCrowd: Insolvenz der Dachplattform von Seedmatch und Econeers

Die Dresdner OneCrowd GmbH bündelte die früher eigenständigen Marken Seedmatch, Econeers und Mezzany. Im Juli 2026 wurden Insolvenzanträge für OneCrowd und zwei Tochtergesellschaften gestellt, am 01.10.2026 eröffnete das Amtsgericht Dresden das Verfahren. Der Insolvenzverwalter hat eine Absichtserklärung mit der FINEXITY-Gruppe unterzeichnet, die laufende Projekte übernehmen soll.

Weitere Problemfälle im Umfeld

• Ecoligo (Solar-Crowdinvesting): Mehrere Gesellschaften leisteten Ende April und Ende Juli 2026 fällige Zahlungen nicht. Anleger hatten über 60 Mio. € in mehr als 170 Projekte investiert. Stand März 2026 waren rund 10 Mio. € zurückgezahlt, rund 7 Mio. € im Verzug und rund 47 Mio. € ohne Verzug.
• Exporo: Eine 2025 veröffentlichte Auswertung von 38 abgeschlossenen Bestandsimmobilien-Fundings fand kein Projekt, das die geplante Rendite erreichte. Mehrere Projektgesellschaften meldeten Insolvenz an, zuletzt „Arbeiten am Limespark“ im März 2025.
• PROJECT-Gruppe (Nürnberg): Zahlreiche Objektgesellschaften sind insolvent. Im Verfahren einer Objektgesellschaft in Oberursel wurden nachrangige Gläubiger im September 2026 aufgefordert, ihre Forderungen bis zum 30.10.2026 anzumelden.
• Luana-Gruppe (Hamburg): vorläufiges Insolvenzverfahren der Luana AG am 23.12.2025, reguläres Verfahren ab 01.04.2026, mehr als 1.600 betroffene Anleger.
• Schultheiß Projektentwicklung AG (Nürnberg): Insolvenzantrag wegen drohender Zahlungsunfähigkeit im Oktober 2026, betroffen sind Anleihegläubiger.
• ProReal: Für Anleger der Nachrangdarlehen ProReal 9 und 10 zeichnen sich laut Stiftung Warentest hohe Verluste ab.

Die Ursachen: Warum das Modell ins Wanken geriet

Die Krise hat nicht eine einzelne Ursache. Sie ist das Ergebnis mehrerer Entwicklungen, die zeitlich zusammenfielen und sich gegenseitig verstärkten – und einer Produktkonstruktion, die genau für ein solches Umfeld wenig Puffer bietet.

1. Die Zinswende hat die Kalkulationen zerstört

Viele Fundings wurden zwischen 2018 und 2021 kalkuliert, also in einer Phase mit Null- und Negativzinsen. Ab Juli 2022 erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen in Rekordtempo: Der Einlagensatz stieg von −0,50 % auf 4,00 % im September 2023. Seit Juni 2024 sinkt er wieder, lag im Juni 2025 bei 2,00 % und nach zwei Anhebungen im Juni und September 2026 aktuell bei 2,50 % (Stand: Oktober 2026).

Die Folgen für Projektentwickler waren gravierend: Anschlussfinanzierungen wurden teurer, Immobilienpreise sanken, Käufer und Banken zogen sich zurück. Fertige Objekte ließen sich nicht mehr zu den geplanten Preisen verkaufen – genau aus diesen Verkaufserlösen sollten aber die Crowd-Anleger bezahlt werden.

2. Baukosten und Verzögerungen

Material- und Energiekosten stiegen 2022 drastisch, Lieferketten waren gestört. Viele Projekte wurden dadurch teurer und dauerten länger als geplant. Bei endfälligen Nachrangdarlehen bedeutet jede Verzögerung, dass Anleger länger auf ihr Geld warten oder Zinsen ganz ausfallen – ein Puffer für Kostenüberschreitungen war in vielen Kalkulationen nicht vorgesehen.

3. Der Einbruch am Immobilien-Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilien-Investmentmarkt brach laut EY Real Estate 2022 um rund 40 % und 2023 um rund 56 % ein. 2023 wurden nur noch 29,3 Mrd. € umgesetzt, 2024 stabilisierte sich der Markt bei 34,9 Mrd. €. Für 2025 meldete CBRE rund 33 Mrd. € – eine echte Erholung blieb damit aus. Für Projektentwickler fehlten so über Jahre Käufer und Exit-Möglichkeiten.

4. Die Konstruktion: Nachrang ist das schwächste Glied

Die meisten Fundings im deutschen Immobilien-Crowdinvesting waren als qualifizierte Nachrangdarlehen gestaltet (ausführlich erklärt in unserem Ratgeber Nachrangdarlehen bei P2P- und Crowd-Plattformen). Das hat zwei Konsequenzen: Erstens können Anleger ihre Ansprüche schon dann nicht durchsetzen, wenn die Zahlung bei der Projektgesellschaft eine Insolvenz auslösen würde (vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre). Zweitens werden sie im Insolvenzfall erst bedient, wenn die erstrangigen Gläubiger – meist die finanzierende Bank mit Grundschuld – vollständig befriedigt sind.

Banken werten Nachrangkapital ähnlich wie Eigenkapital. Das erweitert den Kreditrahmen der Projektgesellschaft, macht die Crowd aber faktisch zum Risikopuffer der Bank. Bei manchen Modellen wird das Kapital zudem über Zwischengesellschaften erneut als Nachrangdarlehen weitergereicht. Dadurch stehen Anleger in einer Kette mehrerer Nachränge, und das Verlustrisiko potenziert sich.

5. Schwache Projektauswahl und Interessenkonflikte

Plattformen verdienen vor allem an der Vermittlung, nicht am Erfolg der Projekte. Das schafft Anreize, möglichst viel Volumen zu platzieren. Wie verbreitet die Probleme sind, zeigt eine Auswertung der Stiftung Warentest: Bei den 17 größten Betreibergruppen lief fast jedes dritte Funding nicht nach Plan (Datenbasis: 2.760 Vermögensanlagen, die zwischen 2015 und 2022 bei der BaFin eingereicht wurden); aktuell sind es rund 35 %. Als Warnsignal nennt die Stiftung Warentest unter anderem verspätet veröffentlichte Jahresabschlüsse der Emittenten. Interessenkonflikte wie im Fall Bergfürst untergraben das Vertrauen zusätzlich.

6. Das Geschäftsmodell der Plattformen selbst

Mit sinkendem Neugeschäft brechen die Vermittlungsprovisionen weg, während die Betreuung problematischer Altprojekte viel Aufwand verursacht – etwa für Kommunikation, Verwertung und rechtliche Schritte. Viele Plattformen geraten dadurch selbst in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Das Ergebnis sind Liquidationen, Insolvenzen und Übernahmen von Altbeständen, wie die geplante Übernahme laufender OneCrowd-Projekte durch FINEXITY zeigt.

Ausfall oder „nur“ Verzug? Die Zahlen richtig lesen

Wer sich mit der Lage im Crowdinvesting beschäftigt, stößt auf sehr unterschiedliche Zahlen. Das liegt weniger an falschen Daten als an unterschiedlichen Definitionen.

Der Crowdinvesting-Monitor von crowdinvest.de erfasst für Deutschland 3.366 Investmentrunden mit einem Volumen von 1,93 Mrd. € (Stand: 30.09.2026). Davon sind 62,5 % noch aktiv, 28,1 % zurückgezahlt und 2,4 % mit unklarem Status. 82 Projekte mit zusammen rund 26,6 Mio. € werden als Ausfall geführt – das entspricht 1,4 % des Volumens.

Vergleichsportale werben für Immobilien-Crowdinvesting teils mit Ausfallquoten unter 1 %. Die Stiftung Warentest zählt dagegen alle Fundings, die nicht nach Plan laufen – also auch Verzug, Stundung und Insolvenz – und kommt auf rund ein Drittel. Beide Zahlen können gleichzeitig stimmen: Eine offizielle „Ausfallquote“ erfasst meist nur endgültig abgeschriebene Projekte. Bei Immobilien dauern Insolvenz- und Verwertungsverfahren aber oft Jahre. Bis dahin gelten Projekte nur als „im Verzug“ oder „unklar“, und viele heute noch aktive Fundings können später ausfallen.

Was die Insolvenzen für betroffene Anleger bedeuten

Laufende Fundings sind nicht automatisch verloren

Die Verträge bestehen in der Regel direkt zwischen Anleger und Projektgesellschaft. Die Insolvenz oder Liquidation der Plattform bedeutet deshalb nicht automatisch, dass auch die Projekte ausfallen. Schwierig wird es aber bei Verwaltung, Informationsfluss und der Durchsetzung von Ansprüchen – Aufgaben, die bisher die Plattform übernommen hat.

Ansprüche durchsetzen wird schwieriger

Ohne funktionierende Plattform müssen sich Anleger selbst um Informationen und Forderungen kümmern – oft gegenüber Projektgesellschaften im Ausland oder gegenüber Insolvenzverwaltern. Wo ein Sicherheiten- oder Zahlungstreuhänder eingesetzt ist, wie bei Bergfürst oder GreenVesting, bleibt zumindest eine Anlaufstelle erhalten.

Das Steuerproblem: Wer bescheinigt den Verlust?

Bei Nachrangdarlehen gibt es keine Depotbank, die einen endgültigen Ausfall bescheinigt. Für die steuerliche Verlustverrechnung muss der Verlust aber nachgewiesen werden. Bergfürst bietet dafür einen Forderungsverzicht an, Rendity verweist an die Schuldner bzw. die Insolvenzverwalter. Wie sich Erträge und Verluste grundsätzlich auswirken, zeigt unser Steuer-Rechner für Kapitalerträge; wie sich ein Ausfall im Einzelfall steuerlich nutzen lässt, sollten Betroffene mit einem Steuerberater klären.

Rechtliche Entwicklungen

In einer Verhandlung vor dem LG Berlin II am 06.03.2026 (Az. 3 S 15/24) stufte der vorsitzende Richter den Kauf von Kreditforderungen über eine Crowdfunding-Plattform als Finanzdienstleistung ein. Ein Urteil gab es nicht, weil die Anlegerin vorher ausgezahlt wurde. Hintergrund ist eine Entscheidung des BGH vom 15.05.2024 (Az. VIII ZR 226/22): Danach kann bei Fernabsatzverträgen über Finanzdienstleistungen und fehlerhafter Widerrufsbelehrung ein unbefristetes Widerrufsrecht bestehen. Für Anleger könnte ein Widerruf damit unter Umständen auch Jahre später noch möglich sein – ob das zutrifft, muss ein Anwalt im Einzelfall prüfen.

Folgen für den deutschen Markt

Wie sich der Markt weiter entwickelt, lässt sich nicht sicher vorhersagen. Aus den bisherigen Entwicklungen zeichnen sich aus unserer Sicht jedoch einige Tendenzen ab:

• Konsolidierung: Vieles spricht für weniger, dafür größere Plattformen und Übernahmen von Altbeständen – das Beispiel FINEXITY/OneCrowd könnte Schule machen.
• Vertrauensverlust: Privatanleger dürften vorsichtiger werden; das Neugeschäft im klassischen Nachrang-Crowdfunding geht bereits zurück.
• Strukturwandel bei den Produkten: Zu erwarten ist mehr Fokus auf Darlehen mit dinglicher Besicherung (Grundschulden), kürzere Laufzeiten, Bestandsobjekte statt Projektentwicklungen und mehr Transparenz bei Leistungsbilanzen.
• Regulierung: Seit November 2023 gilt in der EU die Crowdfunding-Verordnung (ECSP) mit einheitlichem Rahmen und EU-weitem Pass. Sie verbessert Informationspflichten, ersetzt aber keine sorgfältige Projektprüfung und schützt nicht vor Projektausfällen.
• Finanzierungslücke: Fällt das Crowd-Kapital weg, fehlt vielen mittelständischen Projektentwicklern eine wichtige Quelle für Eigenkapitalersatz – das könnte den ohnehin schwachen Wohnungsneubau zusätzlich belasten.
• Ausweichbewegung: Ein Teil der Anleger weicht auf ausländische Plattformen aus, etwa im Baltikum. Dort locken teils höhere Zinsen, aber auch andere Rechtsräume und eigene Risiken.

Lehren für Anleger: So prüfen Sie Immobilien-Crowdfunding heute

1. Besicherung: Ist das Darlehen durch eine erstrangige Grundschuld gesichert oder handelt es sich um Nachrang? Nachrang bedeutet im Ernstfall meist, dass wenig übrig bleibt.
2. Leistungsbilanz: Veröffentlicht die Plattform Rückzahlungen, Verzüge und Ausfälle vollständig und nachvollziehbar – nicht nur die Ausfallquote?
3. Emittent: Werden die Jahresabschlüsse der Projektgesellschaft rechtzeitig im Bundesanzeiger veröffentlicht? Verspätungen sind ein Warnsignal.
4. Interessenkonflikte: Gibt es personelle oder wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Plattform und Projektentwickler?
5. Treuhänder: Gibt es einen unabhängigen Sicherheiten- oder Zahlungstreuhänder, der auch bei Ausfall der Plattform handlungsfähig bleibt?
6. Regulierung: Besitzt die Plattform eine Zulassung nach der EU-Crowdfunding-Verordnung (ECSP)?
7. Exit-Szenario: Wie realistisch ist der geplante Verkauf bzw. die Refinanzierung im aktuellen Zinsumfeld?
8. Streuung: Lieber viele kleine Beträge über mehrere Projekte und Plattformen verteilen – und Crowdfunding nur als kleine Beimischung im Portfolio nutzen.

Fazit

Die Krise ist kein Beweis dafür, dass Immobilien-Crowdfunding grundsätzlich nicht funktioniert. Sie zeigt aber deutlich die Schwächen des Nachrang-Modells in einem Umfeld steigender Zinsen, höherer Baukosten und fehlender Käufer. Viele Fundings wurden für eine Welt kalkuliert, die es seit 2022 nicht mehr gibt: billige Finanzierung, steigende Preise und schnelle Verkäufe. Als diese Annahmen wegfielen, trugen die Crowd-Anleger als nachrangige Kapitalgeber das größte Risiko.

Für Betroffene geht es jetzt vor allem darum, Unterlagen zu sichern, Fristen einzuhalten und Ansprüche geordnet anzumelden. Wer heute neu investiert, sollte Besicherung, Transparenz der Leistungsbilanz und die wirtschaftliche Stabilität der Plattform genauso sorgfältig prüfen wie die angebotene Rendite – und das Risiko über mehrere Projekte und Plattformen streuen.